首先要说的是，二手房的贷款首付比例和新房，是没有区别的；

一般执行的是，首套房30%首付，二套房40-70%都有可能，各地执行不一样的比例；

购买二手房，贷款的比例，不是按照成交价来计算的，为什么呢？

那又是按照什么价格来计算的呢？

因为成交价有可能，是一个虚高或者虚低的一个价格，大多数都会为了避税，选择把交易价格故意签订的低于市场价格，于是二手房的实际成交价与签订合同的价格，一般是不具备官方认可的；

也不符合市场规律，不符合实际情况，于是就出来一个新的价格体系，那就是评估价格；

买卖二手房，都要经过评估机构对价格进行一个客观的评估，这个评估价格有什么意义呢？

二手房交易，所有和官方的一些关联，都是按照评估价格来进行的；

第一：评估价格，都有哪些作用？

一是交税；

交税按照评估价格进行，还有房改房，缴纳土地出让金也是按照评估价格；

二是银行按揭贷款；

按揭贷款的首付比例，一套房就是评估价格的30%首付比例，这个30%是指的评估价格；

三是这个评估价格，一般的时效，是一年；

在一年内，这个价格同样具备有效范围内，是指的再次交易，或者低押贷款等等；

第二：二手房的首付，是怎么计算的：

二手房的首付，分为两个算法，一个是按揭的首付，一个是实际的首付；

比如，一套房的实际成交价格100万，但是评估了80万，这个首付是多少呢？

首付款：就是实际成交价格，减去贷款的额度，剩下的就是实际首付的额度；

假如80万，算作首套房，首付比例30%，那就是贷款额度就是80万的70%，那就是56万；

实际的首付，就是44万，而不是传统意义上100万的30%，得出的30万，明白吗？

一算就明白了，若是二套房，就往进套一下，就可以了！

第三：二套房，是按照什么划分的呢？

目前是认贷不认房，只要你在银行没有贷款，那就是一套房；

若是您贷款过一次款，已经换完了，也属于一套房；

当然，您贷过一次款，不论是公积金还是商业贷款，还没有还清，那就属于二套房了；

二套房的首付比例，可能会很高；

那么，二套房，和一套房，都会在哪些方面，有变化呢？

一是首付比例上的变化，公积金二套房首付最低比例30%，商业贷款40-70%都有可能；

二是税金上有一些变化；

二套房的税金比例，一律都是3%的交易税；

卖家是二套房的话，还有1%的个人所得税需要缴纳，切忌了哦？

卖家的房子不满两年，还有一个增值税5.5左右吧；

最后提醒一下，哈：

买二手房不是那么简单的一个事情，需要了解清楚政策，中介费，首付比例等等；

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